Juízes de primeira instância de São Paulo decidiram aplicar a Lei dos Distratos (nº 13.786, de 2018) em processos ajuizados antes de sua vigência. As sentenças autorizam a retenção por construtora ou incorporadora de até 50% do que foi pago por consumidores que desistiram da compra de imóveis. O entendimento contraria manifestação da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recentemente, os ministros negaram a aplicação retroativa da norma.
Foram adotados nas decisões os dois percentuais previstos pela nova lei: de 50% para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação - em que os valores pagos são destinados àquela obra - e de 25% para as que estão fora dele. O primeiro regime é o mais utilizado no mercado, segundo advogados. Antes da norma, as taxas de retenção variavam entre 10% e 25%.
Um dos processos (nº 1001549-98.2015.8.26.0229), com pedido de reparação de danos materiais, foi ajuizado contra a Plano Macieira Empreendimentos Imobiliários. O consumidor havia firmado contrato de compra e venda de um apartamento com entrega prevista inicialmente para dezembro de 2013, mas que só ocorreu em março de 2014. Na época, ele não conseguiu quitar as parcelas estabelecidas para a entrega das chaves e pediu a restituição dos valores pagos, mais aluguel e condomínio, por atraso na obra, e comissão de corretagem.
No processo, a empresa afirma, porém, que não ocorreu atraso na entrega, que estaria prevista para junho de 2014 - incluindo prazo de tolerância. E que não se opôs a devolver os valores, só refutou o pedido de 90% dos valores pagos, além de comissão de corretagem e despesas com aluguel e taxas de condomínio.
Ao analisar o caso, o juiz André Forato Anhê, da 2ª Vara Judicial de Hortolândia, entendeu que poderia, por analogia, aplicar ao caso a Lei nº 13.786, de 2018, que regulamentou, no artigo 67-A, o desfazimento de contrato celebrado com incorporador. E adotou o percentual de retenção de 25%. Sobre os demais pedidos, negou todos. Considerou que não houve atraso na obra - prevista para dezembro de 2013, com tolerância de 180 dias.
Na 32ª Vara Cível de São Paulo, a juíza Priscilla Bittar Neves Netto decidiu de forma semelhante. Com base na Lei dos Distratos, aplicou o percentual de 25% em processo envolvendo a Projeto Imobiliário (processo nº 10216 23-36.2019.8.26.0100).
No caso, após ser informada da desistência, a empresa se comprometeu a devolver 30% do valor pago, segundo os compradores, que pediam 90%. A empresa, porém, alega que o reembolso previsto era de 70%.
Em outra ação envolvendo a mesma empresa, o juiz da 16ª Vara Cível de São Paulo, Felipe Poyares Miranda, também aplicou a nova norma (processo nº 1012404 -96.2019.8.26.0100). O pedido dos desistentes era da devolução de 90% dos valores pagos, corrigidos e em parcela única.
Segundo o juiz, a parte adquirente tem o direito de se arrepender do negócio a qualquer momento e obter de volta os valores, respeitada a compensação da outra parte, que não deu motivo ao descumprimento. Na decisão, cita que a jurisprudência do STJ entende como razoável a retenção de 10% a 25% dos valores quitados. Mas segue a Lei dos Distratos e determina a devolução de 50%.
"Ainda que não se aplique integralmente a contratos firmados antes de sua vigência, forçoso levarem em conta a vontade do legislador quanto a percentuais a serem restituídos", diz o juiz na decisão.
Antes da lei, os percentuais de retenção eram menores, segundo o advogado Luís Fernando Amaral, do escritório BNZ Advogados, que representa as empresas nos processos. "Variavam entre 10% e 25%. Era entendimento jurisprudencial, que dependia do caso concreto", afirma. Com a nova lei, acrescenta, foi autorizado de 25% a 50%.
Existem muitos casos de desistência depois de firmado o contrato, de acordo com Amaral. "Até em decorrência da crise econômica, são muitos os pedidos de rescisão", diz. Para o advogado, a Lei dos Distratos pode exigir um pouco mais de atenção dos compradores no momento de assinatura dos contratos de compra e venda, já que os percentuais de retenção estão maiores.
As decisões de primeira instância divergem do posicionamento manifestado pelo STJ sobre a aplicação da lei. Em maio, por unanimidade, a 2ª Seção decidiu que os dispositivos da Lei nº 13.786, de 2018, não devem ser aplicados em casos antigos, como os que estão em julgamento no STJ (REsp nº 1635428, REsp nº 1498484, REsp nº 1614721 e REsp nº 1631485).
De acordo com Fernanda Girardi Tavares, sócia da Souto Correa Advogados, é normal haver discussão sobre a aplicação de uma lei nova a contratos antigos. Ela considera possível a adoção quando a nova lei não afeta uma questão relacionada a requisitos de validade de um contrato.
Para Rodrigo Ustárroz Cantali, do mesmo escritório, a manifestação do STJ foi restrita àquele julgamento, já que foi feita em uma questão de ordem, antes da análise de mérito sobre aplicação de penalidades previstas na Lei dos Distratos - e também em norma mais antiga. "Esses casos novos devem chegar ao STJ e vai se reabrir a discussão", afirma.
Advogado do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Walter Moura entende que a lei só pode ser aplicada para a frente, como é regra no ordenamento jurídico. "O consumidor também tem direito à segurança jurídica, de sorte que nem uma lei nova pode mudar o que foi contratado e já estava valendo", diz.
